¿Cuánto cuesta
Una de las primeras preguntas que se hace cualquiera que sueña con una vivienda a medida es clara:
¿cuánto cuesta construir una casa?
La respuesta rápida es: depende.
La realidad es que tenemos que entender qué factores influyen en el precio, qué costes son inevitables y por qué contar con un arquitecto desde el inicio puede ahorrarte mucho dinero y problemas.
Sabemos que una casa suele ser una de las inversiones más importantes en la vida de una familia y encajar el proyecto en el precio del que disponéis es una de las responsabilidades más importantes que asumimos en el estudio.
Es por ello que nos gusta poner todas las cartas encima de la mesa y contemplar todos los gastos posibles para así evitar sorpresas en el futuro.
En esta entrada te explicamos cómo lo hacemos nosotros y todo lo que necesitáis saber antes de empezar.
1. Datos previos para calcular cuanto cuesta construir una casa
Para que el presupuesto sea lo más fiel posible a la realidad, necesitamos saber algunos datos por vuestra parte como por ejemplo:
– ¿Obra nueva o reforma?
– Superficie útil y construida
– Calidad de los acabados
– Piscina
2. Precio medio de construir una casa: Presupuesto de Ejecución Material (PEM)
EL PEM es el precio que cuestan los materiales, la mano de obra y la maquinaria para construir la vivienda. Es decir, el el precio que os va a cobrar la empresa constructora.
En los colegios profesionales de cada ciudad, existen unas tablas que ofrecen un valor del metro cuadrado construido en función de las calidades y tipos de obras. Sin embargo, esos módulos quedan en torno a un 25-30% por debajo de la realidad.
Módulo de la construcción COA Sevilla.
En Sevilla, el coste de construir una vivienda unifamiliar de obra nueva suele situarse entre 1.200 € y 1.800 €/m² dependiendo del tipo y la calidad del proyecto, mientras el acondicionamiento del resto de la parcela suele rondar los 500 y 800€/m2.
Para el caso de una reforma interior de una vivienda, este importe suele ser un 25% inferior.
Ejemplo:
Para el caso de una vivienda aislada, de calidades medias y unos 120m2 construidos, una piscina de 3x5m y unos 150m2 de jardín el PEM sería:
120m2 x 1500€/m2= 180.000€
150m2 x 600€/m2= 90.000 €
Piscina: 15.000€
TOTAL PEM: 285.000€
3. Honorarios técnicos para la construcción de una casa
Por lo general, cuando se pide presupuesto a un estudio de arquitectura, éste suele corresponder a los honorarios técnicos (arquitecto y arquitecto técnico). En algunos casos, en estudios con un gran renombre internacional con un estilo muy particular, se establece un precio fijo (generalmente muy alto). También, existen estudios que valoran su trabajo muy por debajo de mercado, dando un servicio acorde a ello. Sin embargo, lo normal es calcularlo estableciendo un porcentaje en función del PEM que ronda entre el 6 y 15% según la magnitud y complejidad de la vivienda.
Ejemplo:
Un 12% (8% arquitecto + 4% aparejador) suelen ser unos honorarios razonables dentro del mercado:
285.000€ x 0,12 = 34.200€
4. Visados, tasas municipales, y seguro para construir una casa
Para poder llevar a cabo el proyecto de vuestra vivienda es necesario obtener ciertos permisos urbanísticos como la licencia de obra o la licencia de primera ocupación y para ello es necesario que el proyecto se vise en el colegio de arquitectos correspondientes.
En el caso del Colegio de Arquitectos de Sevilla las tasas de visado están estipuladas según el siguiente documento:
https://coasevilla.org/Fichero.aspx?id=4286&ab=nt
Ejemplo:
Para una vivienda de unos 120 metros cuadrados construidos:
– Visado:
410€
Para las licencia, se toma como referencia el PEM obtenido según el módulo del Colegio por lo que para nuestro ejemplo vamos a establecerlo un 25% inferior al obtenido: 285.000 x 0.75 = 213.750€
– Licencia de Obra Mayor 2% del PEM
2% x 213.750 € = 4.275€
– Fianza de residuos:
No la consideramos, pues se devuelve al terminar la obra.
– ICIO 3.50% del PEM
3.50% x 213.750 € = 7.481€
– Licencia de primera ocupación 10% de la licencia
10% x 4.275 € = 428€
– Acometidas (aporx.)
6.000€
Un último gasto a considerar es la prima del seguro de responsabilidad civil. Este importe variará en función del seguro contratado y las características de la obra. Sin embargo, al ser obligatorio, vemos relevante considerar una estimación de:
Prima de Seguro de Responsabilidad Civil: 950€
TOTAL VISADOS, TASAS Y SEGURO: 19.544€
4. Otros gastos no incluidos en el PEM
Como hemos dicho anteriormente, no nos gustan las sorpresas y en el estudio queremos que seáis consciente de todos los gastos que implica construiros vuestra vivienda a parte del PEM, los honorarios y las tasas.
4.1 El solar o el inmueble
En muchos casos, los clientes nos piden presupuesto con un solar ya en propiedad, sin embargo, es muy normal que también lo hagan a punto de adquirirlo, con varias opciones en mente o que nos pidan ayuda para encontrarlo.
En el caso de que estuviéramos hablando de una reforma, en lugar del solar nos referiríamos a la vivienda en cuestión que quisierais que reformáramos.
4.2 Trabajos previos
Para poder empezar a trabajar, necesitaremos un levantamiento topográfico que nos ofrezca con exactitud las características geometría del inmueble, la posición de los elementos que existen en él como acometidas, vegetación… Además de un estudio geotécnico que nos dará los resultados del tipo de terreno y la presencia de agua en él, lo cual nos permite saber desde primera hora qué tipo de cimentación vamos a considerar en vuestra vivienda.
Otro trabajo previo que puede necesitarse, en caso de rehabilitaciones, sería un estudio patológico con el que conocer el estado de degradación del inmueble y nos ayudará a conocer qué elementos podemos mantener, cuáles debemos reforzar, reparar o incluso sustituir.
Ejemplo:
El valor de estos estudios suele rondar entre los 500 y 2000€ en función del tamaño y complejidad del solar o el inmueble. Para nuestro caso vamos a considerar:
Estudio geotécnico: 1.500€
Estudio topográfico: 1.000€
4.4 Cocina y mobiliario
Otro de los gastos importantes que no contempla el PEM es el correspondiente al mobiliario y la cocina. La cocina, suele formar parte de la construcción ya que necesita ayudas de obra para dejarla instalada, por lo que se suele estimar un valor para ella y se incluye en el presupuesto. Sin embargo, es más normal que los clientes traigan sus propios muebles, bien porque se han encargado ellos de adquirirlos, bien porque los traen de su anterior vivienda. Al igual que en la adquisición del solar, en el estudio estamos encantados de participar en todo el proceso de la construcción de vuestra vivienda y aportar nuestra experiencia en el momento de elegir el mobiliario o que nos encarguéis el proyecto de interiorismo de la misma.
Ejemplo:
Para el caso de la cocina, su valor dependerá de las calidades de la misma y el tamaño y puede oscilar desde 6.000 a 20.000€. Para el tipo de vivienda de nuestro ejemplo vamos a establecer:
Cocina: 15.000€
En el caso de mobiliario, no vamos a contemplarlo en nuestro ejemplo, ya que las posibilidades son infinitas y lo alejaría de la realidad.
6. Conclusión, buenas prácticas y responsabilidad en el diseño
Una vez hemos estimado de la forma más aproximada posible un presupuesto para nuestra vivienda, llega la hora de sumar todos los importes:
PEM (vivienda, urbanización y piscina): 285.000€
Honorarios técnicos: 34.200€
Visados, tasas y seguros: 19.544€
Trabajos previos: 2.500€
Cocina: 15.000€
TOTAL: 356.244,00€ + IVA
Recordaros a que en este precio no está considerado ni el valor del solar, ni el mobiliario y la decoración de vuestra vivienda.
Es muy importante recalcar que el mercado actual está cambiando constantemene, por ello el presupuesto se trata de una estimación. Además, es muy importantes que entendáis que el proyecto debe quedar definido antes de que empiece la obra ya que cualquiero cambio durante la construcción de la vivienda suponen un sobre coste que puede poner en riesgo que no tengáis el dinero para terminarla.
Por último, es fundamental que seais consciente que los honorarios técnicos que paguéis serán directamente proporcional a la implicación y responsabilidad que los propios técnicos estarán dispuestos a asumir en vuestro proyecto y en consecuencia, depende mucho de ellos el resultado final por lo que no somos partidarios de ahorrar en esta partida y que valoréis otros aspectos como la cercanía, la disponibilidad,, la confianza o la experiencia.
Si te ha quedado alguna duda o estás pensando en construirte una casa, no dudes en contactarnos.